Bangladesh Property Guide
Property Registration Costs in Bangladesh
A complete breakdown of fees, taxes, and charges for registering property in Bangladesh — with a free cost estimator to plan your budget.
Registration Cost Estimator
Stamp Duty (1.5%)
৳ 0
Local Govt Tax (2%)
৳ 0
Estimated Total
৳ 0
* This is an approximate estimate. Actual costs depend on mouza rates, property type, and current government regulations. Consult a lawyer for exact figures.
Complete Registration Cost Breakdown
| Cost Item | Rate / Amount | Details |
|---|---|---|
| Registration Fee | Varies by area | Set by the government based on mouza (area) rate, not market value |
| Stamp Duty | 1.5% of deed value | Non-judicial stamp paper cost, mandatory for all property transfers |
| Capital Gains Tax (Source Tax) | Varies by area & property type | Deducted at source during registration; rates differ for apartments vs. land |
| Local Government Tax | 2% of deed value | Paid to City Corporation / Pourashava / Union Parishad |
| VAT (on apartments) | Up to 4.5% | Applicable on first sale of apartments/flats by developer |
| Lawyer / Deed Writer Fee | ৳5,000 – ৳50,000 | Depends on complexity; recommended for verification |
| Miscellaneous (e-mutation, copies) | ৳2,000 – ৳10,000 | Mutation fee, certified copies, and administrative costs |
Registration Costs by Area
Dhaka (Gulshan, Banani, Baridhara)
Registration Fee: ৳ High (mouza-based)
Source Tax: Higher bracket
Dhaka (Mirpur, Uttara, Mohammadpur)
Registration Fee: ৳ Medium (mouza-based)
Source Tax: Medium bracket
Chittagong City
Registration Fee: ৳ Medium
Source Tax: Medium bracket
Divisional Cities
Registration Fee: ৳ Lower
Source Tax: Lower bracket
Rural / District Towns
Registration Fee: ৳ Lowest
Source Tax: Lowest bracket
Step-by-Step Property Registration Process in Bangladesh
Verify Documents
Check the seller's deed, khatian/porcha, mutation certificate, and tax receipts. Get a non-encumbrance certificate.
Prepare the Deed
A registered deed writer prepares the sale deed with property details, both parties' information, and agreed price.
Pay Fees & Taxes
Purchase stamp papers, pay registration fee, source tax, and local government tax at the designated bank.
Register at Sub-Registry
Both parties appear at the Sub-Registry Office with witnesses. The deed is signed, verified, and registered.
Collect Registered Deed
After processing (1-3 days), collect the registered deed with official seal and registration number.
Apply for Mutation
Apply for mutation (namjari) at the AC Land office to update the land records in your name.
Important Tips for Property Buyers
বাংলাদেশে প্রপার্টি রেজিস্ট্রেশন খরচ অনেকেই underestimate করেন — শুধু stamp duty ভেবে কেনার পর হঠাৎ ৬-৮% extra বিল দেখে অবাক হন। ২০২৬-এ Dhaka, Chittagong, Sylhet সহ city corporation এলাকায় মোট registration cost সাধারণত sale price-এর 10-12.5%, mufassil এলাকায় 6-8%। এই গাইডে প্রতিটা component আলাদাভাবে breakdown করেছি।
রেজিস্ট্রেশন ফি-এর সব Component (২০২৬)
Registration খরচ মূলত পাঁচটা আলাদা head-এ split হয়, প্রতিটার আলাদা চালান বা pay-order দিতে হয়। সব মিলিয়ে আপনি যদি ১ কোটি টাকার flat কিনেন Dhaka city corporation-এ, expected total registration cost প্রায় ১০-১২ লাখ।
- Stamp Duty: 1.5% (Stamp Act 1899, Schedule 1A অনুযায়ী)
- Registration Fee: 1% (Registration Act 1908)
- Local Govt Tax: 2% (city corp-এ); pourashava ০.৫-১%
- Gain Tax / Source Tax: 4% (NBR-এর Source Tax circular)
- VAT on real estate: 2% (apartment-এ developer থেকে কিনলে)
- Documentation, court fee, scribe charge: ০.৫% (variable)
Deed Value বনাম Market Value: আইনগত পরিণতি
অনেক buyer-seller stamp duty কমাতে deed-এ market value-র চেয়ে কম দাম লেখেন — এটা common কিন্তু illegal practice। NBR সাম্প্রতিক বছরগুলোতে এই কাজে কঠোর হয়েছে। প্রতিটা district-এ একটা official 'mouza rate' আছে যা সর্বনিম্ন দাম হিসেবে দেখানো বাধ্যতামূলক।
Deed value কম দেখালে দীর্ঘমেয়াদে আপনার ক্ষতি — যখন আপনি বিক্রি করবেন, capital gain tax আপনার বিক্রির price থেকে এই কম deed value বিয়োগ করে হিসাব হবে, ফলে আপনাকে বেশি capital gain tax দিতে হবে।
সঠিক approach হলো প্রকৃত transaction value declare করা এবং bank transfer-এর মাধ্যমে payment করা — এতে future-এ AML/CFT compliance issue হবে না।
ছাড় ও Concession: যেগুলো অনেকে জানেন না
Inheritance বা heba (gift)-এ stamp duty drastically কম — সাধারণত flat ৳১০০-৫০০ এর stamp paper-এই হয়ে যায়। ভাই-বোন, পিতা-মাতা, সন্তান, স্বামী-স্ত্রী-র মধ্যে heba registration cost খুবই low।
মুক্তিযোদ্ধা ও তাঁদের পোষ্যদের জন্য প্রথম residential property কেনার ক্ষেত্রে stamp duty-তে ৫০% ছাড় আছে। প্রমাণ হিসেবে গেজেট বা মুক্তিযোদ্ধা সনদ লাগে।
প্রথম-বারের home buyer-দের জন্য কিছু city corporation local tax-এ rebate দেয় — Dhaka South এবং Chittagong-এ এমন scheme আছে। registration office-এ details জিজ্ঞেস করুন।
রেজিস্ট্রেশনের পরের গুরুত্বপূর্ণ ৩টা কাজ
১. Mutation (Namjari): রেজিস্ট্রেশন মানেই আপনি owner হয়েছেন এমন নয় — খাজনার record-এ আপনার নাম তোলা পর্যন্ত official ownership অসম্পূর্ণ। Land Office-এ গিয়ে ৩০-৪৫ দিনের মধ্যে mutation করুন। Fee সাধারণত ৳১১৫০ + advocate fee।
২. ই-পর্চা/Khatian update: Mutation-এর পর digital land record-এ update আসতে কয়েক মাস লাগতে পারে। Land Ministry-র e-Porcha portal থেকে periodically check করুন।
৩. Utility transfer: WASA, DESCO/DPDC, Titas (gas)-এর সব bill নিজের নামে transfer করুন — দলিল ছাড়াও এটা future-এ ownership proof হিসেবে কাজে দেয়।
যেসব Pitfall এড়াতেই হবে
Power of Attorney (POA)-এর মাধ্যমে কিনলে registration বৈধ হলেও title fully transfer হয় না — original owner-কে দিয়ে actual deed registration করানোর জন্য চেষ্টা করুন।
Builder/developer-এর কাছ থেকে কিনলে 'Ready Title' আছে কিনা check করুন। অনেক developer flat sell করেন কিন্তু land-এর title disputed থাকে — RAJUK approval থাকা সত্ত্বেও।
Multiple seller (যেমন warish থেকে কিনছেন)-এর ক্ষেত্রে সবার NID ও NEC (No Encumbrance Certificate) verify করুন।
Authoritative References
এই গাইডের তথ্য নিচের সরকারি ও আন্তর্জাতিক বিশ্বস্ত উৎস থেকে যাচাই করা যেতে পারে:
আরও পড়ুন
Frequently Asked Questions
How much does it cost to register property in Bangladesh?+
The total cost of property registration in Bangladesh typically ranges from 8% to 15% of the deed value, depending on location and property type. This includes registration fee, stamp duty (1.5%), source tax, local government tax (2%), and other charges. Rates vary significantly between Dhaka city and rural areas.
Who pays the registration cost — buyer or seller?+
In Bangladesh, the buyer typically bears the registration cost, including registration fee, stamp duty, and local government tax. The seller is responsible for the capital gains tax (source tax). However, in practice, the total cost split is often negotiated between buyer and seller.
What documents are needed for property registration?+
Key documents include: original deed of the seller (previous deed), updated khatian/porcha (land record), mutation certificate, tax clearance certificate, NID of both parties, passport-size photos, non-encumbrance certificate, and power of attorney (if applicable). All documents should be verified by a lawyer before registration.
How long does property registration take in Bangladesh?+
With complete documents, property registration at the Sub-Registry Office typically takes 1-3 working days. However, getting all documents prepared (mutation, tax clearance, verification) can take 2-4 weeks. E-registration has made the process faster in many areas.
Is VAT applicable on all property purchases?+
VAT is primarily applicable on the first sale of apartments/flats sold by real estate developers. It does not apply to resale (second-hand) properties or raw land transactions. The current VAT rate is up to 4.5% of the apartment value for developer sales.
Start Your Property Search Today
Understand the costs, prepare your budget, and browse verified property listings across Bangladesh — all free on Buy Sell Property BD.
Browse Properties